Biura WGN
CENTRALA WGN
Chcesz kupić dom w Szczecinie, lecz nie wiesz, od czego zacząć? Podpowiadamy, co jest kluczowe w różnych fazach procesu poszukiwań. Punktem wyjścia jest wybór rynku, zapoznanie się z kosztami i wybór sposobu finansowania. Następnie można już przejść do przeglądania ofert, przy zastosowaniu indywidualnych kryteriów. Dużo uwagi trzeba przyłożyć do etapu oglądania nieruchomości. Wreszcie należy się liczyć z tym, iż proces ten związany jest z dopełnianiem licznych formalności.
Spis treści
Od czego rozpocząć poszukiwania?
Od dewelopera czy dotychczasowego właściciela?
Z jakimi opłatami się liczyć i jak sfinansować transakcję?
Jak skutecznie przeglądać oferty?
Co jeszcze będzie istotne?
Oglądanie nieruchomości
Aspekty formalne
Kupię dom w Szczecinie. Od czego zacząć?
Kupię dom w Szczecinie. Podjąłeś taką decyzję, lecz zastanawiasz się, jak podejść teraz do tego tematu? Najpierw zastanów się, czy chcesz nowej nieruchomości od dewelopera czy czegoś z drugiej ręki. Nie ma tu wyraźnie lepszego rozwiązania, gdyż każde ma swoją specyfikę i zależy od oczekiwań nabywcy. Licząc się z kosztami nabycia domu, uwzględnij to, że nie będzie to jedynie cena nieruchomości, ale i różne opłaty powiązane z całym procesem. Zastanów się, czy uda sfinansować się transakcję samemu lub z pomocą rodziny, czy będzie konieczny kredyt, który wiąże się z szeregiem dodatkowych zadań dla kupującego. Wreszcie można przejść do przeglądania ofert i ich odpowiedniej selekcji, względem ustalonych przez siebie kryteriów.
Nowy dom czy taki z drugiej ręki?
Na wstępie do rozważenia jest kwestia wyboru rynku, na którym będziesz szukać domu. Postawić na coś w segmencie pierwotnym od dewelopera, a może oferty wtórne od dotychczasowych właścicieli? Odpowiedź na pytanie, która z opcji będzie lepsza, jest niezwykle indywidualna i zależy od sytuacji oraz preferencji samego nabywcy. Atutem zakupów na rynku pierwotnym jest to, że nieruchomość jest nowa, a do tego może być zwykle wykończona według ustaleń z deweloperem. Nie należy natomiast liczyć na przesadnie atrakcyjną lokalizację, gdyż w takich firmy deweloperskie stawiają na zabudowę wielorodzinną, a domy można znaleźć raczej na peryferiach lub poza miastem. Dość długi może być też czas oczekiwania na gotowość nieruchomości. Rynek wtórny jest z kolei bardzo zróżnicowany. Zupełnie inaczej wyglądają w końcu domy budowane kilka lat temu, inaczej takie sprzed kilkunastu lat, a te sprzed kilkudziesięciu lat to w zasadzie zupełnie inne nieruchomości. Można zatem mówić o sporych różnicach pod względem wieku, stanu i standardu poszczególnych domów. Do kupienia są i takie do remontu, które wymagają dodatkowych nakładów, lecz można je odnowić zgodnie ze swoją wizją, a cena takich nieruchomości jest okazyjna. Segment wtórny co do zasady jest tańszy od pierwotnego i pozwala znaleźć domy w ciekawych lokalizacjach oraz z możliwością wprowadzenia się do nich w naprawdę niedługim czasie. Chętnie wybierają je również osoby, którym nie podoba się nowoczesne budownictwo i szukające domów z historią oraz duszą. Zastanów się zatem, który rynek będzie lepszy w twoim przypadku.
Koszty i finansowanie
Finanse są standardowo jednym z głównych ograniczeń przy poszukiwaniach nieruchomości. Licz się z tym, że za kupno domu zapłacisz więcej, niż widnieje w samej ofercie. Do uregulowania będą również dodatkowe opłaty. Jedną z nich jest taksa notarialna, czyli wynagrodzenie dla notariusza, które wyliczane jest na podstawie samej wartości nieruchomości. Do tego dojdą mniejsze koszty związane z wypisami aktu notarialnego i opłatami sądowymi. Przy transakcji na rynku wtórnym pamiętaj o obowiązkowym opłaceniu podatku od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% od ceny zakupu. Na rynku pierwotnym pojawia się z kolei podatek VAT, lecz ten akurat jest wliczony w cenę nieruchomości i rozlicza go deweloper. Biorąc to wszystko pod uwagę, musisz się zastanowić, czy będziesz w stanie sfinalizować całą transakcję za gotówkę. Jeżeli brakuje niewielkiej sumy, warto poszukać wsparcia u przyjaciół czy rodziny. Nie dysponując odpowiednią kwotą, pozostaje kredyt hipoteczny, lecz trzeba spełniać do niego stosowne kryteria. Przede wszystkim ważna jest zdolność kredytowa, którą ocenia bank. Trzeba się liczyć z tym, że nie udzieli on kredytu na dowolną kwotę, więc czasem konieczne jest zweryfikowanie budżetu, jeżeli taka instytucja zaproponuje mniejszą stawkę.
fot. pexels.com
Jakie kryteria przyjąć przy szukaniu ofert?
Z myślą o zawężeniu liczby ofert i znalezieniu tych naprawdę interesujących warto jest ustawić sobie pewne kryteria. Są one bardzo indywidualne, choć w pierwszej kolejności dotyczą ceny - ustal próg finansowy, który jesteś w stanie spełnić samemu lub z pomocą kredytu. Ważną kwestią jest typ domu, który może być wolnostojący, ale i bliźniaczy czy szeregowy. Do innych ewentualnych kryteriów należą powierzchnia domu, liczba pokoi i pięter, rok budowy i typ budownictwa czy powierzchnia całej działki. Można brać pod uwagę i dodatkowe atuty, takie jak dostępność balkonów, piwnicy, garaży itp.
Kupię dom w Szczecinie i znalazłem już ciekawą ofertę. Co teraz?
Zdecydowałeś, że kupisz dom w Szczecinie i znalazłeś interesującą ofertę? Kolejnym krokiem jest umówienie się na prezentację nieruchomości, podczas której trzeba przede wszystkim sprawdzić realny stan techniczny budynku. Przy okazji jest to sposobność do zapoznania się na własne oczy z najbliższą okolicą. Wreszcie istotne są formalności. W pierwszej kolejności należy sprawdzić nieruchomość w księdze wieczystej, a pewne dokumenty powinien okazać sprzedający. Zwykle przed podpisaniem ostatecznej umowy zawiera się taką przedwstępną, będącą deklaracją obu stron i zabezpieczeniem transakcji. Proces finalizacji zakupu wydłuży się, jeżeli ma być opłacony kredytem.
Na co patrzeć przy oglądaniu nieruchomości?
Po znalezieniu interesującego ogłoszenia kolejnym, naturalnym krokiem jest umówienie się na jego oglądanie. Może się to odbywać pod okiem właściciela lokum czy zatrudnionego przez niego agenta nieruchomości. Co do zasady na wizytę najlepiej umówić się za dnia, gdyż przy naturalnym świetle można najwięcej dostrzec. Prezentacja wymaga rzetelnego i spokojnego podejścia. Można się na nią wybrać również z fachowcem budowlanym, który profesjonalnie oceni stan techniczny budynku. Kluczowe jest sprawdzenie stanu konstrukcji nośnych domu oraz dachu. Nie mniej istotny jest status instalacji elektrycznej, grzewczej oraz wodociągowo-kanalizacyjnej. Warto zapoznać się ze stanem okien, gdyż ewentualne usterki będą bardzo doskwierać w okresie zimowym i mogą wymagać nawet wymiany tych elementów. Przy okazji rozsądnie jest się rozejrzeć po okolicy, zobaczyć jak prezentuje się sąsiedztwo i drogi dojazdowe. Nie zaszkodzi sprawdzić, jakie są odległości od terenów zielonych czy sklepów.
Formalności
Kupując na rynku wtórnym, koniecznie trzeba zajrzeć do księgi wieczystej, żeby zweryfikować kwestie własności i ewentualnych obciążeń. Przy okazji spotkania z właścicielem lub pośrednikiem dobrze jest zapoznać się z umowami z dostawcami mediów i dotychczasowymi rachunkami, by sprawdzić, czy koszty eksploatacji nie są zbyt wysokie, co może świadczyć o wadliwych instalacjach czy złym stanie ocieplenia domu. Sprzedającego warto też poprosić o zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami i zaświadczenie z akt ewidencji ludności o liczbie osób zameldowanych w domu. Kupujący ma również prawo zapoznać się z dokumentacją z zakresu projektu i budowy domu oraz protokołów oddania go do użytku. Cennych informacji może wreszcie dostarczyć plan zagospodarowania przestrzennego, nie tylko w zakresie kupowanej działki, ale i tych okolicznych, żeby dowiedzieć się, czy nie są to przypadkiem tereny, na których planowane są budowy tras szybkiego ruchu, magazynów czy fabryk, co byłoby uciążliwe przy późniejszym mieszkaniu w takiej okolicy. Jeżeli nie masz wątpliwości i jesteś zdecydowany na zakup, podpisz ze sprzedającym umowę przedwstępną, a więc zobowiązanie do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości. Zwykle wiąże się ona z zadatkiem, który płaci kupujący. To opłata niepodlegająca zwrotowi, jeżeli kupujący nie wykona umowy, ale z drugiej strony, jeżeli nie dojdzie ona do skutku z winy sprzedającego, on sam musi zwrócić kwotę dwukrotnie wyższą. Przy transakcjach finansowanych kredytem na tym etapie do wykonania jest jeszcze kilka kroków prowadzących do jego uzyskania.
Potem sama umowa sprzedaży domu musi być już zawarta w formie aktu notarialnego. Kolejne formalności pojawiają się jeszcze po samym zakupie i są to choćby spisanie protokołu odbioru, złożenie stosownych formularzy do urzędu gminy lub miasta i urzędu skarbowego, a także zameldowanie się i zgłoszenie do dostawców mediów. Jeżeli planujesz kupno domu w Szczecinie, w pierwszej kolejności należy zastanowić się, z jakiego rynku ma być nieruchomość oraz jakim budżetem dysponujesz i czy dostaniesz ewentualny kredyt o stosownej wysokości. Następnie można przejść do poszukiwań wymarzonego domu według ustalonych przez siebie kryteriów. Zachęcamy przy tym do zapoznania się z atrakcyjnymi ogłoszeniami dostępnymi w bazie Wielkiej Giełdy Nieruchomości. Kolejnym krokiem będzie uważne obejrzenie nieruchomości i wreszcie dopełnienie wszelkich formalności związanych z zakupem.
